Scheidung und ein gemeinsames Haus

• Trotz Trennung verbleibt jedem Ehepartner das Recht, die Ehewohnung weiter zu nutzen. Sie können auch innerhalb der Wohnung getrennt voneinander leben. Im Idealfall zieht natürlich einer aus. Notfalls entscheidet das Familiengericht.
• Sind Sie Miteigentümer des Hauses, können Sie das Haus nur gemeinsam verkaufen. Der Verkauf gegen den Willen des anderen funktioniert nicht. Nur der gemeinsame Verkauf ermöglicht die bestmöglichen Verkaufskonditionen.
• Ist Ihr Haus mit einem Darlehen belastet und eine Zinsfestschreibung vereinbart, verlangt die Bank bei der vorzeitigen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Zinsschaden hängt vom aktuellen Zinsniveau ab.
• Sie können den Miteigentumsanteil Ihres Partners übernehmen, zahlen ihn aus und werden alleiniger Eigentümer des Hauses. Auf dem Haus lastende Verbindlichkeiten sind zu berücksichtigen.
• Sie vermieten Ihr gemeinsames Haus. Der Mietertrag wird aufgeteilt. Sie behalten die Option, das Haus später vielleicht selbst zu übernehmen oder warten einen besseren Verkaufszeitpunkt ab.
• Lässt sich Ihr gemeinsames Haus in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen, können Sie Wohnungseigentum begründen. Jeder Partner wird alleiniger Eigentümer einer Wohnung und kann damit nach Belieben verfahren.
• Ein leer stehendes Haus birgt nicht zu verantwortende Risiken.
• Teilungsversteigerungen führen so gut wie immer zu erheblichen wirtschaftlichen Verlusten, da der Zuschlag im Versteigerungstermin immer unter dem Verkehrswert bleibt.

Das Problem zeigt sich bereits in dem Augenblick, in dem Sie die Trennung vollziehen. Auch wenn die Trennung innerhalb der Wohnung möglich ist, muss irgendwann geklärt werden, was mit der Wohnung passieren soll. Grundsätzlich haben beide Ehepartner auch in der Zeit der Trennung gleichermaßen das Recht, die eheliche Wohnung zu nutzen. Dabei kommt es nicht darauf an, wer Eigentümer der Wohnung ist. Im Idealfall zieht ein Partner aus der gemeinsamen Wohnung aus und schafft klare Verhältnisse. Notfalls entscheidet das Familiengericht. Möchten Sie über das Schicksal Ihres gemeinsamen Hauses entscheiden, haben Sie unterschiedliche Optionen. Es kommt natürlich auf Ihre persönliche Lebensplanung und Ihre finanziellen Verhältnisse an, wie Sie nach einer Trennung bzw. Scheidung Ihr gemeinsames Haus nutzen wollen.

Im einfachsten Fall stimmen Sie beide darüber überein, die Immobilie zu verkaufen. Eheleute sind in der Regel zur Hälfte Eigentümer der gemeinsamen Immobilie. Sie entscheiden gemeinsam über den Verkauf. Gegen den Willen eines Partners kann das Haus keinesfalls verkauft werden. Ihr Ziel sollte sein, das Haus bestmöglich zu verwerten und einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Dies geht aber nur, wenn Sie gemeinsam an diesem Ziel arbeiten und sich nicht gegenseitig Steine in den Weg legen. Kaufinteressenten merken schnell, wenn sich mehrere Verkäufer uneinig sind und spielen Sie möglicherweise gegeneinander aus.

Ist Ihnen Ihr gemeinsames Haus ans Herz gewachsen, können Sie die Immobilie natürlich auch zu Alleineigentum übernehmen. Dazu überträgt der Partner dem anderen in einem notariell beurkundeten Übergabevertrag seine Miteigentumshälfte am Haus. Voraussetzung ist, dass Sie sich verständigen, welchen Wert die Immobilie hat und welche Gegenleistung Sie dafür erbringen müssen. Können Sie sich wegen des Verkehrswertes nicht verständigen, bleibt oft nur, ein teures Sachverständigengutachten einzuholen (rechnen Sie mit ca. 2.000 EUR). Der Ehepartner, der seine Hälfte überträgt, erhält seinen hälftigen Anteil ausgezahlt. Es versteht sich, dass dabei bestehende Verbindlichkeiten, die mit dem Haus verbunden sind, einbezogen werden, insbesondere dann, wenn Sie den Kaufpreis für das Haus finanziert und mit einer Grundschuld auf dem Haus abgesichert haben.

Oft ist das Haus für einen Partner zu groß. Dann ziehen Sie beide aus und nehmen sich kleinere Wohnungen. Ihr gemeinsames Haus vermieten Sie. Die Miete steht Ihnen beiden zur Hälfte zu, wenn Sie jeweils Miteigentümer sind. Bestehende Schulden auf dem Haus werden gleichermaßen hälftig zurückgeführt.

Lassen sich in Ihrem Haus zwei in sich abgeschlossene und selbstständige Wohneinheiten bilden, können Sie auch Wohnungseigentum begründen und dazu eine Teilungserklärung bei einem Notar beurkunden. Jeder Ehepartner bezieht eine Wohnung. Sie können Ihre Wohnung auch vermieten. Nach der Teilung ist jeder Ehepartner alleiniger Eigentümer seiner Wohnung und kann damit nach Belieben verfahren.

Haben Sie Ihr gemeinsames Haus zur Absicherung eines Darlehens mit einer Grundschuld belastet, können Sie das Darlehen beim Verkauf des Hauses zwar vorzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibung kündigen, müssen der Bank aber unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, welchen Zinssatz Sie vereinbart haben und wie die aktuelle Entwicklung im Hypothekenzinsbereich gerade ist. Haben Sie einen hohen Zinssatz vereinbart, verursachen Sie durch Ihre vorzeitige Kündigung einen Zinsschaden der Bank, wenn die Bank das zurückgezahlte Geld nur zu einem geringeren Zinssatz erneut verleihen kann. Es ist letztlich eine Rechenaufgabe, ob Sie die Vorfälligkeitsentschädigung im Hinblick auf den zu erwartenden Verkaufserlös akzeptieren oder das Haus vielleicht noch nicht verkaufen und eine andere Nutzung bevorzugen.

Wenn keiner nachgeben möchte und sich beide jeglicher vernünftigen Lösung verweigern, lassen Ehepartner ihr gemeinsames Haus auch schon mal leer stehen, in der Erwartung, so eine Lösung zu erzwingen. Lassen Sie das Haus leer stehen, gehen Sie große Risiken ein. Häuser bedürfen der ständigen Unterhaltung. Sie riskieren Einbrüche, Zutritt von vielleicht obdachlosen Personen oder Vandalen, im Winter muss das Haus zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Frostschäden geheizt werden und Sie zahlen eine höhere Gebäudeversicherungsprämie.

Können Sie sich über die künftige Nutzung Ihres gemeinsamen Hauses nicht verständigen und möchte ein Ehepartner das Haus unbedingt verkaufen, bleibt Ihnen allein die zwangsweise Auseinandersetzung Ihrer Mieteigentümergemeinschaft. Es kommt dann zur Teilungsversteigerung. Diese entspricht im Wesentlichen der herkömmlichen Zwangsversteigerung. Die Teilungsversteigerung ist beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Das Amtsgericht lässt durch einen Sachverständigen den Verkehrswert der Immobilie feststellen. Es kommt dann zu einem öffentlichen Gerichtstermin, in dem das Haus öffentlich versteigert wird. Dabei haben Sie als Ehepartner auch die Möglichkeit, das Haus selbst anzusteigern und in Ihrem Eigentum zu behalten. Soweit ein Dritter das Haus ersteigert, müssen Sie allerdings damit rechnen, dass der Verkaufserlös erheblich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie bleibt. Sie müssen also mit erheblichen wirtschaftlichen Verlusten kalkulieren. Diese Verluste können Sie vermeiden, wenn Sie das Haus freihändig im gegenseitigen Einvernehmen verkaufen.

Von den zahlreichen Möglichkeiten, mit einem gemeinsamen Haus bei einer Scheidung zu verfahren, kommen nur einige wirklich in Betracht. Die Übernahme als Alleineigentum, der Verkauf, das Vermieten oder die Aufteilung der Immobilie. Welche von diesen Möglichkeiten die beste ist, hängt immer ganz von der individuellen Lebenssituation ab.